鲁法案例【2025】101
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案情简介
原告某园林公司诉称：2013年11月原告与被告某科技公司签订《产业园购房合同》，约定由原告购买被告建设的产业园4号楼3层作为办公用房，建筑面积1000.53平方米，单价8400元，总房款为8430000元。合同约定某园林公司用工程款4630000元，作为办公间的首付款。剩余房款3800000元，以买受方给出卖方做项目的工程款抵顶。后续原告支付房产办证费180000元。合同签订后，原告为被告做项目抵顶购房款。2024年3月原告得知被告已将该房产卖给了其他公司，并办理了不动产权证，因被告对房产“一房二卖”致使原告无法实现合同目的，无法取得该房产的所有权。为此，原告多次向被告主张，但被告均以种种理由推拖。原告认为被告的行为已经严重侵犯了自身的合法权益。为此，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年11月24日签订的《产业园购房合同》；2.被告返还原告购房款4630000元；3.被告返还原告支付的办证费180000元；4.被告赔偿原告利息损失2640000元；5.被告支付原告欠款利息(自2023年11月27日起至被告实际付清之日止，以4830000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；6、本案诉讼费、保全费由被告全部承担。
被告某科技公司辩称：被告不存在“一房二卖”情形。房产登记在甲公司名下，但仅是代持关系，房屋的实际所有权、处分权仍属于被告，被告完全具备继续履行合同将案涉房屋过户给原告的能力。2013年11月合同订立后，被告即于2013年12月将案涉房屋实物交付原告，至今十多年来一直是原告实际使用。原告对案涉房屋拥有占有、使用、收益的各项权利。之所以未办理过户登记，是双方合同约定出卖方应当在买受方交清全款或按揭借款办理完毕720个工作日内，办理产权登记手续。该条件不成就，只要双方约定的办证条件成就，代持方甲公司可以随时将代持的房屋产权过户。如果在明确剩余购房款期限下，可以先履行过户。原告主张解除合同的理由不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2013年11月24日原告某园林公司与被告某科技公司签订《产业园购房合同》，约定原告购买被告开发的位于淄博高新区某产业园4号楼3层301、302、303号房产；同年11月，原告支付办证费180000元，各办公间均具有独立的房屋产权证书。该宗房产共1000.53平方米，单价为每平方米8400元，总价款为8430000元。合同约定付款方式原告用工程款4630000元作为办公间首付款，剩余房款3800000元以原告给被告做项目的工程款抵顶；被告应当在原告交清全款或按揭借款手续办理完毕后720个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2013年12月，被告交付涉案房产，由原告占有、使用；2016年原告以灯具款向被告抵顶购房款190000元。2024年3月13日，原告主张被告违约对涉案房产“一房二卖”致使合同目的不能实现，为此诉至法院。2024年3月20日，案外人甲公司出具证明，证明公司代持被告某科技公司某产业园4号楼3层房产，并承诺随时可以根据被告某科技公司要求，将代持房屋产权过户。
法院审理
2013年某科技公司与某园林公司签订房屋买卖合同，约定某园林公司购买其产业园内4号楼3层房产，以工程款抵顶购房款。但在合同签署后，一直未有相关建设工程项目导致无法抵顶购房款，且由于某园林公司未足额缴纳购房款，某科技公司便将房屋产权过户至甲公司名下代持。某园林公司得知后要求以“一房二卖”解除合同，从合同履行来看，由于某科技公司已将房产过户至他人名下，某园林公司的交易目的不能实现，申请解除合同有法律依据，但由于案外人甲公司承诺其属于代持，可以随时协助房产过户，且涉案房产共有3间房屋，每间房屋均有独立的房屋产权证，涉案标的物可分割，合同义务可分割履行，某园林公司已实际使用涉案房产10余年，此时若解除合同，某科技公司将遭受巨大损失，还需承担高昂违约金，人民法院根据公平原则和诚实信用原则，从维护交易秩序出发，判令某科技公司自判决生效之日起三十日内向某园林公司办理涉案房产302、303房屋产权登记，共计583平方米，作价4892000元，结合双方过错，超出62000元部分视为因某科技公司过错给予某园林公司的补偿，合同剩余3800000元部分予以解除。否则，自判决生效之日起第三十一日，原、被告签订的《产业园购房合同》全部解除，被告某科技公司于合同解除之日起三十日内返还原告某园林公司购房款、办证款、工程款等本金共计5000000元，并支付资金占用费3000000元及实际付清之日止的利息（以5000000为基数，自2023年11月27 日起，按照同期同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。一审判决后，原被告未上诉，案涉房产现已过户，案涉合同剩余3800000元部分已解除。
法官说法
合同解除属于合同救济的方式之一，通过合同解除，能够使得当事人在合同目的不能实现时，摆脱现有合同权利义务关系的约束，重新获得交易自由。然而特殊情况下，可能存在合同已部分履行但因市场原因、交易双方协商不一致等情况无法全部履行完毕，一方当事人通过行使合同解除权以期全部解除合同的情形，此时应当允许部分解除合同，给予合同未履行部分相应的退出机制。合同部分解除可以理解为合同解除的特殊形式，发生部分权利义务终止的后果。《中华人民共和国民法典》第六百三十一条、六百三十二条、六百三十三条规定了交付主物从物、数物、分批标的物等情况影响合同目的实现的，当事人请求部分解除买卖合同从物部分、数物的其中一物部分、分批标的物的一批标的物部分的诉讼请求，人民法院应当予以支持。由此可见合同部分解除只发生部分权利义务终止之后果，不能达到消灭整个合同关系的目的，因此合同部分解除的性质可以理解为一种特殊的合同变更。
在法律明确规定的部分解除合同类型情况之外能否适用合同部分解除在司法实践中应当按照上述法条所体现出的立法本意，坚持公平原则、诚实信用原则及维护交易秩序出发，结合案情综合确定，具体而言合同部分解除行为应当满足以下条件：一是合同的主要条款不得部分解除。合同条款作为负载权利义务之体现，具体承担合同当事人、标的、价款、履行期限、履行标准等合同主要内容，对涉及合同主要内容条款的部分解除将破坏合同的成立，实质会造成整个合同权利义务无法履行或合同目的无法实现的后果。二是合同标的物应可以分割。若合同标的物可以分割、且合同义务可以分割履行，该类情况与分批交付买卖合同标的物类似，合同存在部分解除之可能，若标的物本身不可分割，则合同无法部分解除。三是全部解除合同不利于维护市场交易秩序。如果合同根本解除可能导致交易秩序严重破坏，或恢复交易前秩序的成本过高，或可能产生市场交易主体无法正常运转的僵局，则人民法院可以在满足一定条件的前提下依职权主动适用部分解除。四是全部解除合同违背公平原则和诚实信用原则。解除权人原则上享有行使解除权或者不行使解除权的自由，但在诚实信用原则的要求下，解除权人行使权利应当在不损害双方利益或者为双方减少损失的前提下，而不能为一方私利违背契约精神滥用解除权。合同目的是典型交易目的与个别交易目的的结合，是解除权行使的重要考量。在行使解除权判断合同目的无法实现的具体标准时，一方面要根据合同的类型判断典型交易目的的内容，另一方面要根据个案的具体情况分析可能存在的当事人的个别交易目的，通过公平原则这一调节器，在必要的情况下也可以依职权主动部分解除合同，但应当给合同部分解除相应的等待期；若部分解除条件在等待期内无法成就，应给予解除权人相应的保护，判令解除合同。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
撰稿：张丽 耿春雨
转自：淄博市高新区法院
来源：山东高法
